​מס נדל"ן​

חשוב למנכ"ל להבין במיסוי -

נחרוג מהרגלינו ונדבר על מס נדל"ן שאינו קשור לדיני עבודה אבל מעניין אנשי כספים, כל הכסף שאנחנו עושים מסיים את דרכו כמעט תמיד, בתור נדל"ן.

 

נדל"ן מסחרי, משרד בשביל העסק או בניין או מפעל.

נדל"ן אישי, בית דירה.

 

נתחיל בלנסות להבין על מה ניתן לקחת מס? ובכן מה לוקחות מדינות כאשר היחיד הצליח לייצר רווח.

 

או רווח מהשכרה או רווח ממכירה מעל הסכום אותו השקיע לראשונה.

 

מדינות מעוניינות שהאזרחים שלהם ירוויחו, לכל מדינה בעולם דרך התבוננות שונה על מה צודק, כמה צודק לקחת מהרווח ומתי היא תקח זאת.

 

המדינה לוקחת מס כי היא שותפה, היא שותפה כי תפיסת הצדק של דמוקרטיות היא להחזיר חזרה למי שצריך דרך המס ולא דרך עקרון של שיוויון. 

 

אם אדם עושה כסף במדינה אחרת והוא הצליח לייצר רווח או אז הוא צריך לשלם מס. 

 

במדינה הראשונה בה הנכס נמצא הוא משלם קודם כל ואז במדינה בה הוא מתגורר מגורי קבע משלם שוב.

 

אילו במדינה בה הנכס נמצא המס נמוך יותר מבמדינה בה הוא מתגורר דרך קבע הוא ישלם במדינה בה הנכס נמצא ואז את השאר במדינה בה הוא מתגורר פחות מה שכבר שילם.

 

אילו במדינה הראשונה המס הנהוג גדול יותר הוא ישלם מס במדינה בה הנכס נמצא ואז לא ישלם מס נוסף במדינה בה הוא מתגורר אם יש הסכם מס בין המדינות.

​

בואו נבין אילו מיסים יש בארצינו הקטנה ישראל:

מס שבח(מס שמוטל על החלק בו נוצרה השבחה בין יום הקנייה ליום המכירה, דירה שקנו ב 100 ומכרו ב 500 יש השבחה של 400 עליו יהיה מס שבח),

היטל השבחה(היטל שנועד לכסות הוצאות וועדה מקומית על כך שנתנה זכויות והשביחה את ערך הנכס, גובה ההיטל הוא 50% מעליית ערך הנכס),

מס מע"מ(מס ערך מוסף),

מס רכישה(רכשתם דירה למגורים, שבנייתה כבר הושלמה, אתם חייבים להודיע לרשות תוך 30 יום ולשלם תוך 14 יום מרגע קבלת השומה מס רכישה, המס הוא בהתאם לשלוש מדרגות שמשתנות מידי פעם, על החלק הראשון אין מס על השני 3.5% ובדירות יקרות מגיעים ל 5% הדבר מושפע גם מכמה דירות יש לכם).

​

יש לציין שתכנון מס הוא לגיטימי ויכול לחסוך הון רב.

על כך אומר סוף מעשה במחשבה תחילה.

אפשר לנכות תשלום למתווך, הוצאות תיקון, הוצאות ריבית על המשכנתא, פחת על הנכס, הוצאות משפטיות כולל תשלום לעורכי דין, תביעות פינוי.

דהיינו המדינה רוצה שתשלמו מס על הרווח האמיתי ולא על רווח שנוצר כשבעצם עשיתם טעות ולא חישבתם טוב את ההוצאות שלכם.

לכן חשוב להתייחס לסוג הנכס, סוג העסקה וכמו כן למי אתם עצמכם. האם אתם תושבי ישראל, נכים, אם חד הורית, עולים חדשים, תושבי חוץ? כל אלו יכולים להשפיע על התשלומים שתשלמו.

​

- אם תקנו דירה ותרצו לעשות שיפורים נוספים, ותעשות זאת מחוץ למחיר הדירה זה יקטין את עלויות המס לכן לעיתים כדאי לקחת קבלן חיצוני.

​

​- כמו כן הוצאות שעשיתם בדירה, ניתן לנכות כשתמכרו אותה בעתיד.

- לתושבי חוץ יש פטור ממס רכישה.

- לעיתים ניתן לערער על היטל השבחה, אבל כדאי לשלם תוך שמירה על זכויות כי ההיטל צובר ריבית גדלה. שמאי יכריע ויש פעמים שהחזירה את ההיטל. למשל אם מדובר בדירה קטנה מ 140 מטר ואם אתם מתכוונים לגור בה במשך 4 שנים נוספות והיא הייתה שלכם בזמן אישור הזכויות.

 

- אילו אישורים נדרשים כדי להעביר נכס מהמוכרים דירה לקונים: אישור מס שבח שהמוכרים שילמו את מס השבח או קיבלו פטור.

אישור מהעירייה ששולמו כל חובות הארנונה והמים.

אישור שטרי מכר חתומים.

אישור לעורך הדין של הקונים שהוא יכול לחתום עבור המוכרים על כל מסמך שיש לחתום עליו כדי לרשום את הדירה על שם הקונים החדשים. אישור שהקונים שלמו את מס הרכישה הנדרש. אישור מהבנק שנתן את המשכנתא שהוא מאשר לרשום את הנכס על שמם תוך שעבודם לבנק המשכן.

אישור תשלום אגרה לטאבו. לעיתים דירה של המנהל נדרשת גם להציג אישור על כך שהמוכרים לא עשו שינויים, תוספות או חריגות כלשהן בבנייה.

אישור טופס בקשה להעברת זכויות בנייה לשנות את השם מהמוכרים לקונים.

 

כתב: דניאל שמר עו"ד

​​

​

​

​